Obowiązki najemcy i wynajmującego w kwestii nakładów i napraw

Obowiązki najemcy i wynajmującego w kwestii nakładów i napraw

Spora grupa Polaków mieszka przez dłuższy bądź krótszy okres swego życia w wynajętych mieszkaniach. Jednakże tylko niewielki procent z nich jest świadomych praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, dotyczących napraw rzeczy i nakładów na nią dokonywanych.

Drobne nakłady na rzecz obciążają najemcę

Zgodnie z treścią przepisu art. 662 § 2 KC drobne nakłady na rzecz obciążają najemcę. Niestety, pojęcie drobnych nakładów jest bardzo nieprecyzyjne. Zgodnie z poglądem prof. Edwarda Gniewka wyrażonym w komentarzu do kodeksu cywilnego, można je interpretować negatywnie, jako nakłady, które nie są nakładami koniecznymi, o których mowa w art. 663 KC (Kodeks cywilny. Komentarz, pod. red. prof. dr hab. Edwarda Gniewka i prof. dr hab. Piotra Machnikowskiego). Ponadto katalog drobnych nakładów znajdziemy w treści przepisu art. 681 KC. Stanowi on, że do drobnych nakładów należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Umowa może stanowić inaczej

Należy pamiętać, że z treści art. 681 KC nie wynika zakaz odmiennego uregulowania zakresu obowiązków najemcy i wynajmującego w odniesieniu do nakładów na przedmiot najmu lokalu oraz zasad ich rozliczania.

Interpretacja pojęcia drobnych nakładów przez Sądy

Judykatura skłania się ku ścisłej interpretacji omawianego pojęcia. W wyroku z dnia 16 czerwca 2014 roku o sygn. akt III Ca 1743/13 Sąd Okręgowy w Łodzi orzekł, że o ile drobne naprawy tynków, ścian i sufitów obciążają najemcę, o tyle z faktu wywożenia gruzu przez najemcę wywnioskował, że naprawy drobnymi nie były, powinny więc zostać wykonane przez wynajmującego. Oznacza to, że przy ocenie czy dany nakład obciążać będzie wynajmującego czy najemcę należy brać pod uwagę również skalę danej czynności. Drobnym nakładem nie będzie także przebudowa bądź przeniesienie pieca zapewniającego ogrzewanie w lokalu (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 listopada 1986 r. III CZP 80/86), podobnie nie będzie nią wymiana drzwi lub okien (Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz Art. 450-1088, pod red. prof. dr hab. Macieja Gutowskiego). Ponadto w sytuacji, w której naprawa bądź regeneracja nie wystarcza do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu zgodnego z umową wynajmującego obciąża także obowiązek wymiany zepsutego elementu (tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 stycznia 2015 r. syng. akt I ACa 1427/14).

Wynajmujący odpowiada za nakłady niezbędne do utrzymania mieszkania w stanie zdatnym do normalnego użytku

Zgodnie z treścią art. 663 KC nakłady konieczne obciążają wynajmującego, gdyż bez ich dokonania rzecz jest nieprzydatna do użytku, a najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do dokonania wymaganych napraw. Po upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Nakładami koniecznymi będą więc nakłady na urządzenia służące do doprowadzania wody i odprowadzania ścieków, przebudowa sieci gazowej, remont dachu, wymiana zniszczonych rynien bądź też poważniejsze remonty.

Wady rzeczy najętej

Konsekwencje istnienia wad w rzeczy najętej określa przepis art. 664 KC – jeśli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca ma prawo żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas istnienia takich wad. Poza tym, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Realizacja uprawnień najemcy nie jest uzależniona ani od winy, ani nawet wiedzy wynajmującego o wadach, nie wyłącza również dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Przepis art. 664 KC ma charakter dyspozytywny, strony mogą więc modyfikować wynikające z niego zasady.

Jestem absolwentem prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego. Obecnie jestem aplikantem w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Moje zainteresowania zawodowe oscylują wokół szeroko rozumianego prawa cywilnego (prawo zobowiązań, rzeczowe, rodzinne, spadkowe, autorskie).

0 komentarzy

Zostaw odpowiedź

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*

Style Switcher

Layout options
Header options
Accent Color Examples
Background Examples (boxed-only)
View all options →